Wereldprimeur: Huispedia lanceert ‘Collectieve AI’ om huizenkopers te beschermen!

Vanaf eind mei zal Huispedia de woningmarkt zoals we die kennen transformeren. Maandenlang zoeken op Funda en na drie mislukte biedingen excessief overbieden behoren tot het verleden. “Dat is waanzin en zal binnenkort verleden tijd zijn,” aldus CEO Maxim Bours in gesprek met MT/Sprout.

Bours maakt een gedurfde claim, gesteund door een enorme hoeveelheid data. Vier op de vijf kopers raadplegen Huispedia voordat ze een bod uitbrengen, het platform heeft maandelijks meer dan 4 miljoen bezoekers, en 400.000 daarvan volgen maandelijks de waarde van hun eigen woning. Bovendien staan alle huizen in Nederland, verkocht of niet, op het platform.

Huispedia heeft momenteel vijftien medewerkers in dienst en heeft geen investeerders nodig gehad om te groeien. Op eigen kracht, door bootstrapping, zijn ze groot geworden. Maar gezien de snelle vooruitgang in AI-technologieën, is het nu tijd om het bedrijf zelf te vernieuwen. “Met alleen informatie heb je geen voorsprong meer,” voegt hij eraan toe.

AI-bots zijn uitstekend in data verzamelen, kijk maar naar de algoritmes die ChatGPT en andere generatieve AI voeden. “Platforms die slechts informatie verschaffen zullen uitsterven. Zelfs een gigant als Funda zal het moeilijk krijgen met hun huidige businessmodel,” zegt Bours.

Onoverbrugbare voorsprong

Bours is zich bewust van de naderende veranderingen. Het hele bedrijf wordt daarom gereorganiseerd, zowel intern als extern. Uit deze herstructurering komt een nieuwe website en app met een geavanceerde AI, genaamd ‘Huispedia Intelligence’.

Volgens de CEO is het nieuwe Huispedia een wereldprimeur. “Er zijn concurrenten die dichtbij komen, maar niemand is zo ver als wij. We hebben al ons spaargeld hierin gestoken (al wil hij niet onthullen hoeveel, red.). Dit is geen gok, dit is de toekomst. We verwachten dat we, eenmaal operationeel, onoverbrugbaar zijn.”

Aan het verdienmodel verandert weinig; dat blijven abonnementen voor gebruikers die meer willen dan het gratis aanbod. De nieuwe strategie speelt vooral in op de dataparadox. Mensen hebben geen informatieachterstand meer, legt hij uit. Het probleem ligt vaak bij het gedrag van de kopers.

Emoties leiden tot extra kosten

“Als je door technologische ontwikkelingen gemakkelijk toegang hebt tot alle informatie, word je overmoedig. Je denkt dat je alles weet en stelt niet de juiste vragen. Hierdoor neem je overmoedig de verkeerde beslissingen,” zegt Bours.

Wie meerdere keren naast een huis grijpt, ervaart verliesaversie. Kopers willen het volgende huis niet missen en overschrijden hun financiële grenzen om het te bemachtigen. Deze emoties veroorzaken de duurste fouten, volgens Bours, met als gemiddelde extra kosten tussen de 30.000 en 40.000 euro.

“Je hoort constant over stijgende huizenprijzen en het woningtekort, wat enorme FOMO (fear of missing out, red.) veroorzaakt. Dat leidt ertoe dat mensen veel te hoog bieden, soms 6 tot 8 procent boven hun limiet. Dit is niet alleen een individueel risico; als iedereen zijn grenzen overschrijdt, heeft dat maatschappelijke gevolgen. Het zorgt voor een collectieve waanzin.”

AI is blind voor emotie

Overige ‘gedragsfouten’ die worden gemaakt zijn het overslaan van bouwkundige keuringen, waarna later funderingsproblemen aan het licht komen. Of, niet enthousiast zijn over een huis, maar het toch kopen omdat alle vrienden al huizenbezitters zijn. Of als zoekcriterium geen tuin opgeven, maar tijdens de zoektocht alleen klikken op huizen met tuinen.

Zelf heeft Bours een huis in Rotterdam kunnen kopen met een oppervlakte van 74 vierkante meter. “Ik had het geluk dat mensen hun filters hadden ingesteld op minimaal 75 vierkante meter, waardoor ik veel minder concurrentie had.”

Dat zijn allemaal aspecten waar een AI-hulpmiddel blind voor is, legt de CEO uit. Niemand zal uit zichzelf de onderliggende motivaties of emoties in een zoekprompt voor een AI stoppen. De wanhoop, angst of stress omdat er een baby op komst is, wordt niet gedeeld in een zoekopdracht.

“Dat soort gedrag van huizenzoekers proberen wij wel te begrijpen. Het gaat niet alleen om wat je wilt, maar waarom je iets wilt. Daarom bieden we in onze nieuwe oplossing niet alleen huizen aan. We vragen ook om jouw feedback, waarvan we leren om betere suggesties te doen, ook voor huizen die net buiten jouw filters vallen.”

De Waze van de woningmarkt

Bezichtigingen worden ook beter voorbereid met behulp van meer dan duizend verschillende databronnen. “Daardoor weten we waar funderingsproblemen zijn en dat je dit moet controleren. We analyseren ook alle vliegroutes, zodat we weten wanneer er de meeste geluidsoverlast is. Als je overdag in de tuin niets hoort, kan het zijn dat er ’s avonds veel vliegtuigen overkomen. Dat moet je weten voordat je een bod uitbrengt,” legt Bours uit.

Er zijn honderden dingen waar kopers rekening mee moeten houden. Dat zijn de vragen waarvan ze niet wisten dat ze ze moesten stellen, voegt Bours toe. Bij een bezichtiging kunnen kandidaat-kopers ook aangeven wat ze hebben gezien en waarop gelet moet worden. Huizen met door AI sterk opgepoetste foto’s worden zo ontmaskerd.

“We combineren onze algoritmes met typisch menselijk gedrag en collectieve ervaring. Dat laatste lijkt op apps zoals Waze of Flitsmeister. Je weet waar er geflitst wordt omdat anderen dat hebben gezien. Dat is het collectieve gedrag dat we in kaart brengen en teruggeven, omdat iedereen er beter van wordt,” zegt Bours.

Disruptie is niet nieuw

Het is een grote en radicale stap: AI combineren met gebruikersfeedback over emotionele aspecten van het koopproces en hun ervaringen tijdens bezichtigingen. Bours noemt het collectieve AI, en daar gaat enorme kracht vanuit.

Kan de aankoopmakelaar nu zijn biezen pakken? “Elke beroepsgroep die actief is op de woningmarkt zal zich moeten aanpassen aan deze tijd. Zo niet, dan worden ze overbodig.”

Dit is niet de eerste keer dat Huispedia de woningmarkt opschudt. Het platform, opgericht door Bours en Ramon Noordeloos, zette acht jaar geleden al elke woning in Nederland online, met alle beschikbare informatie uit verschillende bronnen. Ook wordt er een waarde op de woningen geplakt, en vandaag de dag zet Huispedia daarmee de standaard in Nederland.”

Bovendien zorgt dit ervoor dat makelaars transparanter moeten zijn over de prijs van een koophuis. Daarnaast worden deze makelaars objectief ingedeeld per wijk op basis van hun prestaties. Zo kunnen kopers beter kiezen met wie ze in zee gaan. De volgende stap van het duo is het mogelijk maken voor eigenaren om hun huis via het platform open te stellen voor interesse. Hierdoor komen duizenden woningen extra beschikbaar op de krappe woningmarkt.

Gedrag corrigeren

Om nog meer beweging in de markt te krijgen, maakt Huispedia ook online bieden mogelijk, onafhankelijk, eerlijk en transparant. Dankzij een jarenlange lobby hebben de oprichters deze aanpak ook landelijk kunnen uitrollen. Nu is er in heel Nederland ‘een waterdicht biedproces’, beweert Bours. ‘Waar het overgrote deel van de makelaars mee werkt, en dat is natuurlijk fantastisch.’

De huidige disruptie focust niet op het ontsluiten van nog meer informatie, maar op het herkennen en corrigeren van irrationeel koperge…

Vergelijkbare berichten

• Ruben Nicolai geconfronteerd met leeg huis: Wat is er gebeurd?
• Dave Roelvink verkoopt zijn huis: Ontdek de vraagprijs van zijn luxe gezinswoning!
• ChatGPT Studiemodus Transformeert Onderwijs: Veilig & Verantwoord Gebruik Op Scholen!
• $65 Miljard Lithiumschat Onder Appalachengebergte: Energie Voor Eeuwen in de VS
• Belangrijk: Niet getekende cao Kinderopvang geldt toch voor FNV-leden!

Anika Storm

Anika schrijft over tuinieren, natuur en ecologie. Ze deelt praktische tips en seizoensgebonden inspiratie voor elke tuinliefhebber. Haar stukken combineren vakkennis en passie, met oog voor biodiversiteit, duurzaamheid en welzijn. Ze moedigt lezers aan om bewuster en groener te leven, te starten in eigen tuin.